Gestão de Locação de Imóveis

O módulo de Gestão de Locação é um recurso avançado e vem desativado por padrão. Somente administradores podem ativá-lo.

1. Acesse Configurações → Recursos Avançados no menu lateral.
2. Localize o card "Locação de Imóveis" e ative o toggle no canto superior direito do card.
3. O tipo de caso "Imóvel" ficará disponível no cadastro de casos para todos os usuários da organização.

3.1 Criando o caso

1. Vá em Casos → Novo Caso.
2. No campo Tipo, selecione Imóvel.
3. Dê um nome ao caso — ex.: "Apt 302 — Ed. Primavera".
4. Vincule o cliente (o locatário/inquilino).
5. Salve o caso.

3.2 Aba "Imóvel" — dados físicos

Após salvar, acesse a aba Imóvel dentro do caso e preencha os dados físicos:

Na aba Locação → Contrato configure as condições financeiras:

Os itens de cobrança definem tudo que será cobrado do locatário na fatura mensal — aluguel puro, IPTU, condomínio, seguro e demais encargos.

Tipos disponíveis

Recorrente vs. Avulso

Como adicionar um item

1. Com o contrato salvo, role até a seção Itens de Cobrança.
2. Clique em + Adicionar Item.
3. Selecione o tipo, escreva uma descrição (opcional) e informe o valor.
4. Marque Recorrente ou Avulso. Se avulso, informe o mês e ano de competência.
5. Clique em Salvar.

Algumas despesas não são cobradas do locatário — são de responsabilidade do proprietário e devem ser descontadas do valor do repasse.

Exemplos comuns

Como lançar

1. Acesse Financeiro → Despesas.
2. Crie uma nova despesa e vincule o Caso (o imóvel em questão).
3. No campo Pessoa, selecione o locador/proprietário — não o locatário.
4. Informe valor, data de competência e descrição. Salve.

Fórmula do repasse

Pré-requisito: série de fatura tipo "Locação"

Antes da primeira fatura, verifique se existe uma série de faturamento do tipo Locação em Configurações → Séries de Fatura. Caso não exista, o sistema oferece criar uma automaticamente (prefixo "L") durante o processo.

Como gerar — imóvel a imóvel

1. Abra o caso do imóvel → aba Locação → Contrato.
2. Role ao final e clique em "Gerar Fatura de Locação".
3. Confirme o mês e ano de competência.
4. Selecione a série de faturamento.
5. Clique em Confirmar.

O sistema inclui automaticamente todos os itens recorrentes e os itens avulsos cuja competência coincida com o mês escolhido e ainda não foram faturados.

Quando o escritório administra vários imóveis, o Painel de Faturamento de Locação permite processar tudo de uma vez, sem precisar abrir cada caso individualmente.

Como acessar

Menu lateral → Locação → Faturamento (disponível após ativar o módulo).

Aba "Faturamento" — cobrar o locatário

1. Selecione o mês e ano de competência no seletor no topo da página.
2. A lista exibe todos os contratos com cobrança pendente, com valor base e despesas adicionais a incluir.
3. Contratos com vencimento a mais de 5 dias de distância aparecem bloqueados (ainda não está na hora de faturar).
4. Selecione os contratos desejados ou clique em "Selecionar todos prontos".
5. Escolha a série de fatura e o template (Word ou HTML).
6. Clique em Gerar Faturas.

Após receber o aluguel do locatário, o escritório gera o repasse ao proprietário com todos os abatimentos calculados automaticamente.

Como gerar

1. No Painel de Faturamento de Locação, clique na aba Repasse.
2. Selecione o mês e ano de competência.
3. Apenas imóveis com fatura já gerada no período aparecem na lista.
4. Cada card exibe o demonstrativo: aluguel bruto, taxa de administração, despesas do proprietário, impostos e valor líquido.
5. Selecione os imóveis desejados e clique em Gerar Repasse.

O sistema monitora os contratos com reajuste pendente com base no índice e periodicidade configurados (IGP-M, IPCA, INPC etc.).

Como aplicar o reajuste

1. Quando um contrato atingir a data de reajuste, ele será destacado automaticamente.
2. Informe o percentual de reajuste do período — ex.: IGP-M acumulado dos últimos 12 meses.
3. O sistema calcula o novo valor sugerido e a diferença em reais.
4. Confirme para aplicar. O Aluguel Base e o item recorrente de aluguel são atualizados.
5. A próxima data de reajuste é calculada automaticamente (geralmente +12 meses).

11.1 Fatura ao locatário — sem retenção de impostos

A fatura emitida ao locatário não tem desconto de impostos. O locatário paga o valor integral (aluguel + encargos). O escritório age como mandatário do proprietário — a obrigação de reter, quando existe, recai sobre o próprio locatário.

11.2 Quando o locatário deve reter IRRF (obrigação dele)

Conforme Art. 22, VI — IN RFB nº 1.500/2014 e Solução de Consulta Cosit nº 55/2020:

11.3 O que o escritório retém — no repasse ao proprietário

Proprietário Pessoa Física — Tabela Progressiva IRRF

Proprietário Pessoa Jurídica — Retenções adicionais

11.4 Resumo: quem paga o quê